Like a Hurricane

Messie-Wohnung (Foto: Maschinenjunge), Quelle: Wikimedia

Wenn Wohnungen aussehen wie nach einer Naturkatastrope

von Maik Heitmann

Kratzer im Parkett. Rauchvergilbte Decken. Dübelübersäte Wände. Bei so mancher Wohnungsvorabnahme wird einem als Vermieter anders. Oder sind die Vermieter einfach nur zu verspannt? Was fällt noch unter die „vertragsgemäße Nutzung“? Wo ist die Schwelle zur Beschädigung überschritten?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat festgestellt, dass Mietern „die Art und Weise, in der sie ihre Wohnung nutzen“, selbst überlassen ist. Der Vermieter darf keine Vorschriften machen. Dennoch sollten Mieter umsichtig sein. Schlagen sie trotz einer Abmahnung durch den Vermieter weiter über die Stränge, so kann es über die Unterlassungsklage bis hin zur Kündigung des Mietvertrages gehen.

Fußboden

Die Abnutzung des Fußbodens gehört zum normalen Mietgebrauch – unabhängig davon, ob Teppich, Parkett oder Laminat liegt. Auf den Laufwegen entstehen halt Spuren. Auch Möbel hinterlassen Abdrücke oder Stühle Kratzer. Oberflächige Kratzer oder kleine Kerben lassen sich im Alltag nicht vermeiden. Das hat das Amtsgericht Frankfurt am Main entschieden. (AZ: 33 C 710/14) Dasselbe Gericht hat auch deutlich gemacht, dass Straßenschuhe in der Wohnung getragen werden dürfen, weil das „zum Wohnalltag“ gehöre. (AZ: 33 C 3259/10) Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigt diese Auffassung. Allerdings nur für den Eingangsbereich einer Wohnung. (AZ: 10 U 46/03) Der „vertragsgemäße Gebrauch“ werde überschritten, so das Landgericht Dortmund, wenn der Boden Rotweinflecken, Kratzer durch Tiere oder Brandlöcher aufweise. (AZ: 21 S 110/96) Das Rauchen und die Kleintierhaltung an sich dürfen grundsätzlich nicht untersagt werden. Allerdings kann der Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn mitvermiete Gegenstände derart verqualmt sind, dass eine Weitervermietung „unmöglich oder erheblich erschwert ist“, so das Amtsgericht Magdeburg. (AZ: 17 C 3320/09) Auch das Landgericht Konstanz duldet exzessives Rauchen nicht, wenn normale Schönheitsreparaturen nicht ausreichen, um die vergilbte Wohnung wieder vermietbar zu machen. (AZ: 14 S 76/05)

Dübellöcher

Beim Thema Dübellöcher kommt es auf den Einzelfall an. Grundsätzlich hat der Bundesgerichtshof vor Jahren entschieden, dass eine Klausel im Mietvertrag unwirksam ist, wenn sie den Mieter dazu verpflichtet, „bei Beendigung des Mietverhältnisses Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen und durchgebohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen“. (AZ: VIII ZR 10/92) Das Amtsgericht Mönchengladbach beispielsweise hält 15 Löcher in der Küche zur Aufhängung von Hängeschränken für vertragsgemäß. Weitere 50 Löcher im Wohnzimmer für eine Holzverkleidung jedoch für überzogen. (AZ: 11 C 329/11) Das Amtsgericht Berlin-Köpenick macht klar, dass im Bad für die Aufhängung von Handtuchaltern und anderen Haken nur in die Fuge zu bohren sei. Für durchbohrte Fliesen sei Schadenersatz zu leisten. (AZ: 4 C 64/12) 110 Löcher im Keller seien hingegen – aus Sicht des Amtsgerichts Hamburg-Altona – zu akzeptieren. Im Keller falle der „geringfügig optische Nachteil ohnehin nicht ins Gewicht“. (AZ: 318 C 283/05) 32 Dübellöcher im Bad sind nach Meinung des Landgerichts Hamburg noch in Ordnung, wenn sie für Spiegel, Konsolen und viele andere Halterungen gebohrt wurden, wodurch ein „vertragsgemäßer Gebrauch“ überhaupt erst geschaffen worden sei. (AZ: 307 S 50/01) In einer „Komfortwohnung“, die im Bad „keinerlei Ausstattung“ besitzt, ist der Mieter berechtigt, so das Landgericht Braunschweig, das Bad „so herzurichten, wie es gehobenen Ansprüchen entspricht“ – auch wenn dafür 41 Dübellöcher gebohrt werden mussten. (AZ: 6 S 223/94)

Zwei weitere Beispiele für den „vertragsgemäßen Gebrauch“:

* Das Amtsgericht Meißen hält es für gerechtfertigt, dass sich ein Mieter einen Türspion in die Eingangstür der Wohnung einbaut, ohne den Vermieter um Genehmigung zu bitten. Allerdings muss der Spion zum Ende des Mietverhältnisses wieder ausgebaut werden, um den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. (AZ: 112 C 353/17)

* Das Amtsgericht Bad Homburg hält Substanzschäden in Küchenmöbeln noch für einen „vertragsgemäßen Gebrauchs“, wenn die Mieterfamilie kleine Kinder hat und an den Küchenfronten Lackabsplitterungen festgestellt wurden. Solche seien im „alltägliche Leben“ normal. Leichte (An-)Stöße an der Küchenfront seien, etwa beim Einräumen von Geschirr, „kaum zu vermeiden“. (AZ: 9 C 273/16-11)

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