Ist das Kunst oder kann das weg?

Graffito an der Hall of Fame in ingolstadt (Foto: Chrisi1964) Quelle: Wikimedia

Graffiti blockt Mieterhöhung nicht / Rechtsprechung ist uneinig

von Maik Heitmann

Je dichter die Bebauung in der Stadt ist, desto größer ist die Gefahr, Opfer eines „Graffiti-Anschlags“ zu werden. Denn die Enge in den Blocks bieten den Sprayern Deckung und Schutz. Hat sich in dem Bezirk auch noch eine „Sprayerszene“ gebildet, so wird die Situation schwierig. Denn dann schaukeln sich die Sprayer gegenseitig hoch und es wird zum Sport, wer das größte und – aus Sicht der „Künstler“ – schönste Werk erschafft.

Die Höhe des Schadens bundesweit ist schwer zu ermitteln. Grobe Schätzungen gehen von jährlich 200 bis 500 Millionen Euro aus. Und meistens bleiben die Eigentümer auf diesen Kosten sitzen.

Graffitis verändern das Erscheinungsbild der Immobilie nicht unerheblich, womit der Straftatbestand der Sachbeschädigung erfüllt ist. Das Gesetz sieht dafür einen Strafrahmen von Geldstrafe bis zu Freiheitsstrafe von zwei Jahren vor. Ist ein Sprayer strafrechtlich verurteilt, so kann der betroffene Eigentümer Schadenersatzansprüche geltend machen. Oft scheitern Ermittlungsverfahren daran, dass nicht eindeutig bewiesen werden kann, wer ein konkretes Graffiti erstellt hat. Die Eigentümer bleiben dann auf den Kosten für Beseitigung oder Übermalung sitzen.

Etwas anders kann es aussehen, wenn es sich um ein Mietshaus handelt. Es gibt zahlreiche – wenn auch in unterschiedliche Richtungen gehende – Urteile.

So hat das Amtsgericht Berlin-Mitte zwischen Hausreinigungskosten und Instandsetzungskosten differenziert. Wenn die Substanz des Gebäudes verletzt ist, entstehen danach bei der Beseitigung nicht umlagefähige Instandhaltungskosten. Verletzt die Malerei dagegen die Substanz nicht, so sei die Beseitigung eine Reinigungsarbeit, deren Kosten auf die Mieter umgelegt werden kann. In dem Fall konnte der Mieter nicht belegen, dass es sich nicht nur um Kosten für die Reinigung der Wände im Rahmen um-lagefähiger Hausreinigungskosten handelte. Der Vermieter konnte seinerseits glaubhaft vortragen, dass die Wände regelmäßig monatlich durch Graffiti verunreinigt und die Verschmutzungen quartalsweise entfernt werden. (AZ: 11 C 35/07) Ähnlich urteilte das Amtsgericht Berlin-Neukölln. Werden regelmäßig unerwünschte „Kunstwerke“ entfernt, so können die Ausgaben zu den sonstigen Betriebskosten gezählt werden. Hier hatte der Vermieter die Kosten für die Beseitigung von Graffiti-Schmierereien an der Hausfassade bereits seit vier Jahren umgelegt und die Mieter haben anstandslos bezahlt. Es habe sich somit eine „neue Kostenart“ etabliert.

Das Landgericht Kassel zielt auch auf Regelmäßigkeit ab. Die hessischen Richter entschieden, dass die Kosten für die Beseitigung von Graffiti zumindest dann nicht als Kosten für die Gebäudereinigung nach der Betriebskostenverordnung durchgehen und damit umgelegt werden können, wenn sie nicht regelmäßig anfielen. (AZ: 1 S 352/15) Das Landgericht Berlin urteilte, dass die Beseitigung von Graffiti grundsätzlich als Instandhaltung und Instandsetzung zu betrachten – und somit nicht auf die Mieter umzulegen ist. Dabei spiele es keine Rolle, ob sie regelmäßig anfielen oder nicht. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dem Thema steht noch aus.

Daran, dass die meisten Urteile zu der Problematik aus Berlin veröffentlicht werden, ist abzulesen, dass die Bundeshauptstadt auch so etwas wie das Graffiti-Zentrum Deutschlands ist. Auch zum Thema Wertminderung kommt die Rechtsprechung aus Berlin:

So hat das Landgericht Berlin entschieden, dass kleinere Putzschäden und Graffiti im und am Gebäude nicht zwangsweise wohnwertmindernd sind. Gibt es derartige Merkmale, so sind sie nicht zwingend als Indiz für einen schlechten Instandhaltungszustand „im Sinne der Orientierungshilfe zum Mietspiegel“ zu bewerten. Ein Mieter kann einer – an sich berechtigten – Mieterhöhung nicht mit dem Argument widersprechen, das Haus habe Putzschäden und Graffiti. (AZ:  67 S 76/15) Und so sah das auch das Amtsgericht Berlin-Mitte. Dort befanden sich Graffitis an der Fassade im Erdgeschoss eines Mietshauses. Es handelte sich nicht um eine „Luxusimmobilie“. Dennoch forderte ein Mieter den Vermieter auf, die Schmierereien entfernen zu lassen – vergeblich. Denn der Gebrauch der Wohnung – da im zweiten Obergeschoss – war nicht beeinträchtigt. Wurde zwischen den Parteien auch keine Vereinbarung darüber getroffen, wie die Fassade auszusehen hat, so muss der Mieter die Graffitis hinnehmen. Er kann einen Mietmangel – und damit auch eine Mietminderung – nicht geltend machen. (AZ: 7 C 43/14)

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