Die Jagd nach dem verlorenen Schatz

… der Vermieter muss jedoch die Vorarbeit leisten

von Maik Heitmann und Wolfgang Büser

Betriebskosten haben als „zweite Miete“ längst eine Höhe erreicht, die den Wohnungsmietern zusätzlich Geld in einem Umfang abverlangt, dass den Betroffenen der Atem wegbleiben könnte. Nur gut, dass sich inzwischen das Wissen verbreitet hat, dass Betriebskosten auch Steuern sparen helfen können.

Das betrifft zum einen Handwerkerleistungen, die beim Finanzamt steuermindernd geltend gemacht werden können. Und dies unabhängig davon, ob der Mieter selbst oder der Vermieter die Arbeiten in Auftrag gegeben hat. Und es kommt auch nicht darauf an, ob ein Handwerker vom Mieter oder durch den Vermieter bezahlt worden ist.

Ferner geht es um Betriebskosten wie Aufwendungen für den Hausmeister, die Gartenpflege oder Gebäudereinigung. Aber auch Wartungsarbeiten am Fahrstuhl, an der Heizungsanlage, an Warmwassergeräten, für die Ungezieferbekämpfung sowie Schornsteinfegerarbeiten gehören dazu, so Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Wie kommen die Mieter an den Betrag, der auf ihre Wohnung entfällt? Eine Kopie der Betriebskostenabrechnung reicht dafür nicht aus. Sie benötigen eine differenzierte Abrechnung oder eine spezielle Bescheinigung des Vermieters, die die Handwerkerleistungen (aller-dings ohne Materialaufwand, also nur Arbeitskosten) ausweist. Steuern sparen helfen also nur die „Personalkosten“. Und auch sie pro Haushalt nicht in voller Höhe, sondern nur zu 20 Prozent – maximal berechnet von 6.000 Euro im Jahr.

Beispiel: Wurden vom Vermieter für ein Zehn-Parteien-Haus insgesamt 10.000 Euro für die Reinigung des Treppenhauses, die Pflege des Gartens sowie Schornsteinfegerarbeiten ferner für Handwerkerarbeiten ausgegeben, wovon 1.600 Euro auf Sach- und 8.400 Euro auf Personal- und Fahrkosten entfallen, so ergibt sich diese Rechnung für den einzelnen Mieter:
• Betriebskostenanteil pro Haushalt: 1.000 Euro
• Davon Personalkosten: 840 Euro
• 20 Prozent der Personalkosten: 168 Euro

Um diese 168 Euro vermindert sich die zu zahlende Einkommensteuer jedes Mieters. Sie können außerdem die Differenz bis zu den zuvor errechneten 168 Euro (für Arbeiten im Gebäude) weitere 1.032 Euro im Jahr für Handwerkerarbeiten in der eigenen Wohnung geltend machen. Das gilt zum Beispiel für Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten in ihren vier Wänden. Auch hier geht es ausschließlich um die Beträge für Arbeitslöhne und Fahrkosten, nicht für das verwendete Material. 1.032 Euro + 168 Euro ergeben den Jahreshöchstbetrag für solche handwerklichen Arbeiten von 1.200 Euro.

Zwar muss der Vermieter weder eine „Steuerbescheinigung nach „§ 35a Einkommensteuergesetz“ erteilen noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden. Auch muss er nicht einzelne Betriebskostenarten aus-drücklich als Aufwendungen „für haushaltsnahe Dienstleistungen” be-zeichnen. Aber der Mieter muss die Möglichkeit haben, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Und dafür ist es erforderlich, dass Pauschalrechnungen aufgeschlüsselt und der Anteil der Dienstleistungen ausgewiesen werden.

Denn: Mietern ist es nicht zuzumuten, anhand der Geschäftsunterlagen bei der Hausverwaltung die Einzelrechnungen zusammenzustellen. Dies obliegt vielmehr dem Vermieter. Für ihn fällt ein kaum messbarer zusätzlicher Aufwand an, wenn er die Betriebskostenabrechnung erstellt (oder erstellen lässt) und dabei die zuvor beschriebenen Erläuterungen in die Abrechnung aufnimmt. So hat es das Landgericht Berlin entschieden (AZ: 18 S 339/16)

Ein Urteil zum Thema: Auch nachträglich kann es beim Finanzamt noch „haushaltsnah“ zugehen…

Erhält ein Mieter von seinem Vermieter erst mit erheblicher Verspätung eine Spezifikation seiner Betriebskostenabrechnung mit einer Auflistung auch der Beträge, die im Rahmen von „haushaltsnahen Dienstleistungen“ zu 20 Prozent vom steuerpflichtigen Einkommen abgesetzt werden können, so kann er auch nach Bestandskraft seines Steuerbescheides für das betreffende Jahr den auf ihn entfallenden Betrag nachträglich steuermindernd geltend machen. Denn maßgebend für die „verspätete“ Geltendmachung war nicht ein Versehen, sondern, „dass dem Steuerzahler die Betriebskostenabrechnung, aus der sich die Entstehung abziehbarer Aufwendungen ergaben, selbst erst ein halbes Jahr nach Durchführung der Einkommensteuerveranlagung für das Vorjahr, von der Verwaltungsgesellschaft für das Mietshaus erhalten hatte“. (FG Köln, 11 K 1319/16)

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